Acheter comptant ou financer : ce que coûtent vraiment les fonds propres

Mis côte à côte, les tableaux sont sans appel : l'achat comptant décaisse le prix du bien et rien de plus, tandis que le financement ajoute des intérêts, une assurance et des frais de dossier. L'écart nominal saute aux yeux. C'est la comparaison que produit spontanément un tableur, et c'est celle qui circule le plus.

Elle repose sur une hypothèse implicite jamais énoncée : que les fonds propres consacrés à l'immeuble n'avaient pas d'autre emploi, ou que leur rendement alternatif est nul. Dès qu'on écrit cette hypothèse, on voit qu'elle est fausse pour presque toutes les entreprises qui se posent la question.

La bonne question n'est pas « combien coûte le financement ? » mais « que rapporte l'argent que le financement me permet de ne pas immobiliser ? ». Une société qui dégage durablement un rendement de 10 % sur ses capitaux engagés et qui immobilise six cent mille euros dans des murs renonce, en ordre de grandeur, à soixante mille euros par an de résultat — davantage en cumul, si ce résultat est réinvesti.

Comparée à ce chiffre, la différence de coût entre deux financements, souvent quelques dizaines de milliers d'euros sur quinze ans, change de statut : elle devient une variable secondaire. C'est pourquoi le simulateur valorise explicitement les fonds propres libérés au taux de rendement que vous saisissez, plutôt que de les ignorer. Le taux retenu n'est pas anodin : il doit refléter ce que l'entreprise sait réellement obtenir, pas une ambition. En dessous du coût du financement, l'arbitrage s'inverse.

Sur le terrain, la décision se joue rarement sur un dixième de point. Elle se joue sur le nombre d'opérations qu'une structure peut conduire de front. Avec une enveloppe de fonds propres donnée, un montage qui immobilise 10 % du montant financé permet d'engager deux fois plus de dossiers qu'un montage qui en immobilise 25 %.

C'est l'argument central du crédit-bail immobilier, et il est de nature industrielle plutôt que fiscale : il porte sur la capacité de développement, pas sur l'économie d'impôt. Les ordres de grandeur d'apport de chaque formule sont détaillés dans la page sur le premier loyer majoré.

Il faut cependant regarder les contreparties. Un endettement supplémentaire consomme de la capacité d'emprunt et peut peser sur les ratios bancaires. Une sortie anticipée de crédit-bail est plus rigide qu'une revente d'un bien détenu en propre. Et la charge fiscale de la levée d'option, exposée dans la page sur la réintégration, doit être provisionnée.

L'entreprise qui dispose d'une trésorerie excédentaire sans emploi productif, qui ne prévoit pas d'autre investissement et dont le placement de cette trésorerie rapporte moins que le coût d'un financement, a raison d'acheter comptant. Il en va de même lorsque l'opération est petite au regard du bilan, où le temps passé à monter un financement coûte plus que ce qu'il rapporte.

Hors de ces cas, la comparaison mérite d'être faite sur une base homogène : un coût net actualisé après impôt, augmenté de la valeur des fonds propres redéployés. C'est exactement ce que produit le simulateur, et la note de méthode détaille chaque retraitement.