Note de méthode — comment le simulateur compare un crédit-bail immobilier et un financement hypothécaire

Le simulateur ne compare pas des mensualités, il compare un coût net actualisé après impôt. Pour chaque solution, il reconstitue année par année les sommes effectivement décaissées, retranche l'économie d'impôt que ces sommes procurent compte tenu du taux d'impôt sur les sociétés retenu, puis ramène le solde à sa valeur d'aujourd'hui au taux d'actualisation saisi.

Comparer deux taux faciaux n'a aucun sens dans ce contexte. Un taux de crédit-bail et un taux de prêt ne portent pas sur la même assiette — le crédit-bail finance la totalité de l'opération, frais compris, là où le prêt n'en finance qu'une fraction après apport — ils ne courent pas sur la même durée, et surtout ils n'ouvrent pas les mêmes déductions. Le loyer de crédit-bail est déductible, sous réserve de la quote-part de terrain ; l'annuité bancaire ne l'est que pour sa part d'intérêts, l'amortissement de la seule construction prenant le relais. Deux taux identiques produisent donc des coûts nets très différents, et deux taux différents peuvent produire des coûts nets voisins.

L'article 39, 10 du code général des impôts règle l'affectation du loyer de crédit-bail immobilier. Le loyer s'impute d'abord sur les frais supportés par le crédit-bailleur, puis sur l'amortissement des constructions, et enfin, pour le solde, sur le terrain. Le prix de levée d'option s'impute quant à lui en priorité sur le terrain.

La fraction de loyer ainsi affectée au terrain n'est pas déductible du résultat imposable, le terrain n'étant pas un bien amortissable. Cette fraction n'est pas régulière dans le temps : en début de contrat, le loyer couvre largement les frais et l'amortissement des constructions ; à mesure que la part de capital remboursée s'accroît, le solde qui retombe sur le terrain augmente. La charge fiscale non déductible se concentre donc sur les dernières années du contrat, ce que le simulateur restitue échéance par échéance dans l'échéancier crédit-bail.

L'année de la levée d'option, l'article 239 sexies I du CGI impose de réintégrer au résultat imposable la différence entre la valeur de l'immeuble au jour de la signature du contrat et le prix de levée d'option, diminuée des amortissements que le locataire aurait pu pratiquer s'il avait été propriétaire.

Pour éviter une double taxation, la quote-part de loyers déjà refusée en déduction au titre du terrain vient en diminution de cette réintégration : ce qui a déjà été imposé année après année n'est pas imposé une seconde fois. Le simulateur calcule la réintégration brute, retranche le cumul des quotes-parts refusées, et applique l'impôt sur le solde l'année de la levée.

Une fois l'option levée, l'entreprise se trouve dans la situation d'un propriétaire ordinaire. Son prix de revient fiscal est égal au prix de levée, augmenté du montant réintégré et des quotes-parts de loyers refusées en déduction. Ce prix de revient se ventile entre terrain et construction ; seule la part construction reste amortissable, sur la durée d'amortissement retenue et pour la fraction non encore amortie.

Le simulateur poursuit donc le calcul au-delà de la fin du contrat, jusqu'à l'horizon commun aux deux solutions, afin que la comparaison porte sur des situations patrimoniales équivalentes et non sur deux périodes différentes.

Dans la branche hypothécaire, l'entreprise est propriétaire dès l'acquisition. Elle décaisse un apport, puis des annuités dont seule la part d'intérêts est déductible, augmentées le cas échéant des frais de dossier et des primes d'assurance emprunteur.

À cette déduction s'ajoute l'amortissement comptable de la seule construction, sur la durée d'amortissement retenue. Le terrain n'est pas amortissable : la quote-part de terrain saisie par l'utilisateur détermine donc directement la base amortissable, exactement comme elle détermine, côté crédit-bail, la fraction de loyer non déductible.

Le crédit-bail finance en règle générale la totalité de l'opération, frais inclus ; la mise de départ se limite au premier loyer majoré. Le financement hypothécaire exige un apport, auquel s'ajoutent les frais d'acquisition lorsqu'ils ne sont pas financés. L'écart entre ces deux mises constitue les fonds propres libérés.

Un euro qui n'est pas immobilisé dans les murs a une valeur propre : il finance une autre opération, un stock, un recrutement, ou reste disponible comme marge de sécurité. Le simulateur ne postule aucune valeur : il applique le taux de rendement des fonds propres que l'utilisateur saisit, capitalise l'écart sur l'horizon de comparaison, puis actualise le résultat au même taux que les flux de coût. L'avantage net du crédit-bail est la somme de l'écart de coût net et de cette valeur de redéploiement. Qui juge que ses fonds propres ne se redéploient pas saisit un rendement nul et lit alors la seule comparaison de coût.

Cinq identités comptables sont recalculées à chaque simulation et doivent tomber exactement à zéro. Elles n'indiquent pas qu'une solution est meilleure : elles attestent que le modèle ne perd ni ne crée d'euro.

Plan de financement du bailleur équilibré. Les sommes encaissées par le crédit-bailleur — premier loyer majoré, loyers et prix de levée — actualisées au taux du contrat, doivent reconstituer exactement le montant qu'il a engagé. Un écart signifierait que l'échéancier ne correspond pas au taux affiché, donc que le loyer calculé est faux.

Capital dû en fin de bail = prix de levée. La part de capital restant à rembourser après la dernière échéance du crédit-bail doit être strictement égale au prix de levée d'option. Un écart révélerait une erreur dans la décomposition des loyers entre intérêts et amortissement financier.

Financement hypothécaire soldé à l'échéance. Le capital restant dû sur le prêt doit être nul à la dernière annuité, la somme des remboursements égalant le montant emprunté. Un solde non nul indiquerait une annuité mal calculée ou une périodicité mal appliquée.

Quote-part terrain non déduite = terrain moins prix de levée. Le cumul des fractions de loyers refusées en déduction au titre du terrain doit égaler la valeur du terrain diminuée du prix de levée, puisque celui-ci s'impute en priorité sur le terrain. Un écart signalerait une imputation de l'article 39, 10 du CGI mal ordonnée.

Prix de revient fiscal après levée = VNC d'un propriétaire. Le prix de levée augmenté de la réintégration et des quotes-parts refusées doit reproduire la valeur nette comptable qu'aurait une entreprise propriétaire depuis l'origine. Un écart traduirait une double imposition ou une double déduction dans le traitement de la levée d'option.

Le calcul raisonne à taux constant : ni le taux du crédit-bail, ni celui du prêt, ni le taux d'impôt sur les sociétés ne varient sur la durée. Une indexation, une révision ou un changement de régime fiscal ne sont pas modélisés.

La TVA est ignorée. L'opération est supposée neutre à cet égard, ce qui n'est pas toujours le cas, notamment sur les loyers et sur le prix de levée.

Le modèle ne traite que le crédit-bail immobilier. Le crédit-bail mobilier obéit à d'autres règles d'imputation et n'entre pas dans le champ.

Enfin, cette note et le simulateur fournissent une information à caractère général. Ils ne remplacent ni l'avis d'un expert-comptable sur une opération réelle, ni l'étude d'un établissement de financement, seul à même de se prononcer sur la faisabilité, le taux et la quotité.