Cession-bail : transformer ses murs en trésorerie

La cession-bail immobilière, ou lease-back, combine deux opérations simultanées : la vente du bien à une société de crédit-bail, et la conclusion d'un contrat de crédit-bail portant sur ce même bien au profit du vendeur. L'exploitation n'est pas interrompue, l'adresse ne change pas, et une option d'achat est prévue au terme, selon les mêmes principes que dans un crédit-bail classique.

Ce qui change, c'est le bilan. L'actif immobilier sort, une trésorerie entre, et un engagement de loyers apparaît. Les éventuels emprunts adossés au bien sont remboursés au passage, ce qui améliore l'endettement apparent tout en créant un engagement locatif qui, lui, sera regardé par les analystes et les banquiers.

Le montant libéré correspond au prix de cession, diminué du remboursement des concours existants et des frais de l'opération. Pour une société qui détient ses murs depuis longtemps et les a largement amortis, la trésorerie dégagée peut représenter plusieurs années de résultat. C'est le même raisonnement que celui exposé dans la page sur le coût des fonds propres, pris à l'envers : au lieu d'éviter d'immobiliser, on désimmobilise.

Le bailleur, de son côté, finance rarement 100 % de la valeur : un premier loyer majoré et une décote sur la valeur d'expertise sont d'usage, au même titre que dans un crédit-bail d'acquisition. Les niveaux dépendent de la liquidité du bien et de la solidité du preneur.

La vente dégage en général une plus-value, souvent importante lorsque l'immeuble est ancien et amorti. Pour une société soumise à l'impôt sur les sociétés, cette plus-value est en principe imposable au taux de droit commun sur l'exercice de la cession, ce qui peut annuler une part substantielle de la trésorerie dégagée.

L'article 39 novodecies du code général des impôts prévoit, sur option, un étalement de cette plus-value sur la durée du contrat de crédit-bail, dans certaines limites tenant notamment à la durée retenue. Ce dispositif a fait l'objet de bornes temporelles et de conditions qui ont évolué : son applicabilité à une opération donnée se vérifie au cas par cas, à la date de l'opération, avec l'expert-comptable. Il ne faut pas construire un plan de trésorerie en le supposant acquis.

À cela s'ajoutent les conséquences habituelles du crédit-bail : quote-part de loyer affectée au terrain non déductible en application de l'article 39, 10 du CGI, et réintégration à la levée d'option au titre de l'article 239 sexies I — voir ce qu'il faut provisionner.

Elle a du sens lorsque l'entreprise a un emploi productif identifié pour la trésorerie libérée : financer une croissance, une acquisition, un outil industriel dont le rendement attendu dépasse nettement le coût du loyer. Elle a du sens également pour restructurer un endettement coûteux ou pour préparer une transmission en séparant l'exploitation du patrimoine.

Elle en a beaucoup moins lorsqu'elle sert à combler un besoin de trésorerie d'exploitation récurrent : l'opération ne se fait qu'une fois, et elle transforme un actif en charge fixe pour douze à quinze ans. Elle est également discutable si l'entreprise n'est pas certaine d'occuper les lieux sur la durée du contrat, la sortie anticipée d'un crédit-bail étant rigide et coûteuse. Le chiffrage se fait, là encore, en coût net actualisé après impôt : voir la note de méthode.